Gadai Janji Berbalik vs Pembiayaan Semula Perumahan vs Penjualan Rumah: Manakah Pilihan Terbaik?

Terdapat pelbagai sebab mengapa seseorang itu perlu mula menyimpan seawal yang mungkin. Namun, mungkin ada waktu dimana kita perlu menggunakan wang simpanan tersebut – samada untuk tujuan pendidikan anak-anak, perbelanjaan pada usia tua, kecemasan ataupun pelaburan. Tetapi, anda sebenarnya boleh ambil manfaat daripada hartanah milik anda melalui cara gadai janji berbalik, pembiayaan semula perumahan atau penjualan rumah.

Artikel ini diterjemah oleh Ashraf Wahab dari artikel asal Reverse Mortgage vs Refinancing vs Selling – Which Is Better?

Samada anda memilih untuk melakukan gadai janji berbalik (reverse mortgage), pembiayaan semula perumahan atau penjualan rumah, kesemuanya merupakan langkah besar yang perlu diambil.

Oleh itu, bagi membantu anda membuat keputusan yang tepat, iProperty mendapatkan pandangan daripada Jonathan Ng, pakar gadai janji daripada sebuah syarikat perunding gadai janji yang berpangkalan di Damansara Intan, Petaling Jaya, iaitu Smart Choice Solution Sdn Bhd.

Ketahui dengan lebih lanjut mengenai setiap pilihan yang ada bagi mengenalpasti kaedah penyelesaian kewangan yang mana paling sesuai buat situasi anda.

Ringkasan Mengenai Gadai Janji Berbalik, Pembiayaan Semula Perumahan dan Penjualan Rumah di Malaysia

Apa Itu Gadai Janji Berbalik Dan Bagaimana Ia Berfungsi Di Malaysia?

Skim gadai janji berbalik pertama di Malaysia, Skim Saraan Bercagar (SSB), telah dilancarkan oleh Cagamas Bhd. Secara umumnya, gadai janji berbalik untuk pesara Malaysia yang memiliki rumah yang sudah lengkap dibayar.

Melalui SSB, bank akan membuat bayaran bulanan kepada peminjam dan apabila peminjam meninggal dunia atau berpindah keluar, rumah tersebut akan dijual. Hasil jualan akan digunakan untuk membayar semula bank.

Sebarang baki daripada jualan akan disalurkan kepada harta pusaka peminjam yang meninggal dunia atau dikembalikan kepada peminjam.

Kriteria kelayakan SSB adalah seperti berikut:

• Warganegara Malaysia
• Berusia 55 tahun dan ke atas
• Merupakan pemilik atau pemilik bersama harta kediaman tersebut
• Bagi pinjaman bersama, peminjam bersama boleh menjadi rakan kongsi, ibu bapa, adik beradik ataupun anak. Ini tertakluk kepada had umur
• Pemilik mesti tinggal di hartanah tersebut dan mejadikannya tempat kediaman utama
• Tanpa beban dan bebas gadai janji

Ng juga menegaskan bahawa kadar faedah semasa untuk SSB ialah 5.5 peratus setahun sepanjang hayat. Secara relatifnya, kadar faedah ini adalah lebih tinggi daripada kebanyakan pembiayaan semula yang lain.

Bagi proses permohonan, ia mengambil masa kira-kira 5 hingga 6 minggu untuk memproses permohonan SSB setelah selesai pelantikan dengan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan penilaian oleh Agensi Kaunseling & Pengurusan Kredit (AKPK).

Kemudian, peguam memerlukan 3 hingga 4 bulan untuk menyediakan dokumentasi pinjaman.

Bagi pemohon yang mempunyai hartanah pegangan bebas (freehold), ia mungkin mengambil masa kira-kira 6 bulan untuk melengkapkan permohonan dan untuk pembayaran pinjaman.

Bagi pemohon yang mempunyai hartanah pajakan (leasehold), ia akan memerlukan tambahan masa 1 hingga 2 bulan bagi mendapatkan kebenaran daripada pihak berkuasa negeri berkenaan.

Terdapat beberapa perbelanjaan yang akan ditanggung oleh peminjam, seperti perbelanjaan pendahuluan yang berikut:

• Yuran guaman
• Duti setem
• Yuran penilaian
• Insurans harta
• Yuran pentadbiran (jika ada)
• Bayaran perkhidmatan (jika ada)

Kelebihan dan Kekurangan Gadai Janji Berbalik SSB Di Malaysia

3 Senario Di Mana Skim Gadai Janji Berbalik Mungkin ditamatkan

Menurut Ng, skim gadai janji berbalik seperti SSB Cagamas sesuai untuk golongan pesara yang ingin mencari pendapatan bulanan tetap. Ujarnya lagi, terdapat 3 senario di mana skim tersebut boleh ditamatkan.

1) Apabila peminjam meninggal dunia

Waris mempunyai pilihan untuk membeli semula hartanah tersebut dengan menjelaskan baki pinjaman ataupun Cagamas akan menjual hartanah tersebut untuk menyelesaikan pinjaman.

Sekiranya terdapat lebihan baki selepas menyelesaikan pinjaman, wang itu akan diagihkan kepada waris terdekat. Jika terdapat sebarang kekurangan selepas Cagamas menjual hartanah tersebut, pihak waris terdekat tidak akan dipertanggungjawabkan ke atas baki tersebut.

2) Apabila peminjam memohon pembiayaan semula untuk SSB

Apabila diminta untuk mengulas lanjut mengenai cara untuk membiayai semula sebuah gadai janji berbalik, Ng berkata, “Peminjam boleh membiayai semula gadai janji berbalik dengan memberikan notis sebulan kepada Cagamas. Tujuan SSB adalah untuk menyediakan aliran pendapatan bulanan yang stabil kepada peminjam selepas bersara. Jika peminjam membiayai semula gadai janji berbalik tersebut, mereka akan kehilangan pembayaran bulanan yang diterima.

Jika peminjam ingin menamatkan SSB secara awal, peminjam juga boleh memohon untuk membiayai semula pinjaman gadai janji yang biasa untuk menyelesaikan SSB. Kelulusan permohonan pinjaman gadai janji adalah dengan pertimbangan umur, pendapatan, tempoh pinjaman, nisbah khidmat hutang, dan perbelanjaan hidup minimum.

“Pewaris tidak boleh membiayai semula hartanah yang dicagarkan dengan gadai janji berbalik selagi peminjam masih hidup. Mereka hanya boleh memohon pinjaman baru untuk menyelesaikan pinjaman sedia ada selepas peminjam meninggal dunia dan membeli semula hartanah tersebut daripada Cagamas.” ulas beliau.

3) Apabila berlaku perceraian

Sekiranya pasangan suami isteri merupakan peminjam bersama SSB dan kemudiannya bercerai, pemilik hartanah tersebut (samada pihak suami ataupun isteri) perlu memohon pinjaman hartanah baharu untuk menyelesaikan SSB, atau Cagamas akan menjual harta tersebut dan menjelaskan pinjaman tersebut.

Pembiayaan Semula Perumahan Di Malaysia

Pembiayaan semula perumahan merujuk kepada peminjam yang membuat pinjaman baharu ke atas hartanah yang masih terikat dengan pinjaman yang sedia ada.

Pinjaman baharu ini akan digunakan untuk menjelaskan pinjaman sebelum ini dan akan berdasarkan nilai semasa hartanah. Kemudian, anda akan membayar ansuran bulanan berdasarkan terma pinjaman yang baharu.

Institusi kewangan akan menyemak setiap permohonan sama seperti permohonan pinjaman yang baharu, di mana mereka akan menilai pendapatan semasa anda, kestabilan kewangan dan skor kredit (tingkah laku pembayaran balik hutang).

Diingatkan bahawa terdapat kos pemindahan yang terlibat seperti yuran pemprosesan bank, yuran guaman, duti setem, yuran pengeluaran, yuran pengeluaran, insurans baharu dan yuran Perjanjian Jual Beli (SNP Rumah). Oleh itu, pastikan bahawa faedah pembiayaan semula melebihi keseluruhan kos.

Pembiayaan semula adalah kaedah yang baik untuk mendapatkan wang tanpa perlu keluar mencari pembeli untuk hartanah tersebut.

Ia juga merupakan salah satu cara untuk mendapatkan wang tunai tanpa perlu melupuskan hartanah yang anda ingin terus miliki. Pembiayaan semula wang tunai membolehkan anda meminjam sehingga 90% daripada nilai hartanah semasa anda.

Sebagai contoh*, hartanah yang anda beli sedekad yang lalu pada harga RM300,000 kini sudah bernilai RM500,000. Anda dibenarkan untuk membiayai semula sehingga 90% daripada nilai RM500,000 tersebut, iaitu RM450,000. Anda boleh menggunakan wang ini bagi tujuan pelaburan atau mengurangkan sebarang hutang lain yang mempunyai faedah tinggi.

Bagaimanapun, anda perlu mengambil perhatian perkara-perkara berikut:

• Amaun pembiayaan sebelum ini adalah 90% daripada RM300,000 = RM270,000
• Amaun pembiayaan baharu adalah 90% daripada RM500,000 = RM450,000
• Andai kata tempoh pinjaman dan faedah kekal sama (4.25%setahun selama 35 tahun), faedah pinjaman lama ialah RM1,236.31, manakala faedah pinjaman baharu ialah RM2,060.52. Jadi, anda akan membayar RM824.21 lebih untuk faedah.

Walaupun anda mempunyai lebih banyak wang untuk dilaburkan, jumlah ansuran bulanan yang perlu dibayar juga meningkat.

Oleh itu, anda perlu mengemaskini anggaran perbelanjaan bulanan anda. Anda dinasihatkan untuk berunding dengan penasihat kewangan mengenai cara pembiayaan semula boleh menjejaskan kewangan anda dalam jangka panjang.

*Pengiraan adalah contoh semata-mata dan angka yang digunakan adalah anggaran untuk memudahkan pemahaman sahaja. Untuk kadar dan jumlah yang tepat, sila rujuk kepada institusi kewangan pilihan anda.

Alternatif kepada pembiayaan semula ialah pinjaman tambah nilai. Ia merupakan pinjaman tambahan ke atas jumlah tunggakan pinjaman yang sedia ada.

Amaun pinjaman adalah berdasarkan nilai pasaran hartanah, pendapatan semasa anda dan sebarang komitmen lain yang anda ada.

Kaedah ini lebih cepat kerana wang tersebut boleh dikeluarkan dalam masa satu atau dua bulan sahaja sekiranya ia menggunakan bank pinjaman yang sama.

Kelebihan dan Kekurangan Pembiayaan Semula Perumahan

Gadai Janji Berbalik Dan Pembiayaan Semula – Yang Mana Patut Anda Pilih?

Menurut Ng, skim gadai janji berbalik SSB lebih sesuai untuk pesara yang mahukan pendapatan bulanan tetap, manakala pembiayaan semula adalah pilihan yang lebih baik untuk peminjam yang mahukan wang tunai dengan kadar faedah yang lebih rendah berbanding overdraf, pinjaman peribadi atau kad kredit.

Ng juga berpendapat bahawa gadai janji berbalik lebih sesuai buat pemilik hartanah pegangan bebas kerana pemilik hartanah pajakan perlu membayar kos tambahan untuk memperbaharui syarat pegangan.

Hartanah pajakan memerlukan sekurang-kurangnya 90 tahun baki pegangan atau sekurang-kurangnya 60 tahun baki pegangan selepas ditolak dengan baki jangka hayat peminjam.

Contoh:

• Hartanah dengan keluasan tanah 2,500 kaki persegi
• Nilai pasaran RM500 setiap kaki persegi
• Pajakan dengan berbaki 50 tahun

Pembaharuan premium untuk Selangor dan KL adalah seperti di bawah:

Contoh telah disediakan oleh Smart Choice Solution Sdn Bhd

Sebaliknya, pembiayaan semula tidak mempunyai sebarang sekatan dari sudut pegangan tempoh sesuatu hartanah (pegangan bebas atau pajakan), selagi baki pegangan tersebut melebihi 30 tahun selepas ditolak tempoh pinjaman.

Yang Mana Lebih Berisiko? Gadai Janji Berbalik Atau Pembiayaan Semula?

Ujar Ng lagi, “Secara umumnya, SSB tiada risiko. Peminjam tidak perlu membayar apa-apa faedah atau ansuran sepanjang hayat mereka. Jika hartanah mereka bernilai RM1 juta, dan Cagamas telah mengeluarkan RM1 juta dalam satu tempoh masa, Cagamas akan terus membuat pembayaran bulanan selagi peminjam tersebut masih hidup.”

“Penyelesaian hanya berlaku selepas peminjam meninggal dunia dan waris tidak akan dipertanggungjawabkan sekiranya hartanah tersebut dijual pada nilai yang kurang daripada jumlah pinjaman,” katanya.

Penjualan Rumah Di Malaysia Untuk Mendapatkan Wang

Ia adalah satu keputusan yang sukar apabila seseorang terpaksa menjual satu-satunya hartanah milik mereka. Sama ada tujuannya untuk menjelaskan hutang atau digunakan untuk melabur di tempat lain, ia merupakan keputusan yang perlu dibuat secara berhati-hati, dan kemudian wang yang diperolehi itu perlu digunakan secara bijak.

Apabila ditanya samada menjual hartanah perlu dipertimbangkan sebagai pilihan terakhir dalam proses pembubaran aset, Ng berpendapat, “Kita boleh dapatkan pulangan tunai daripada pembiayaan semula atau gadai janji berbalik, dan pada masa yang sama masih mengekalkan pemilikan hartanah tersebut. Penjualan rumah boleh dipertimbangkan jika pemohon tidak berjaya mendapatkan pembiayaan semula atau gadai janji berbalik.”

Selain itu, kaedah ini adalah pilihan yang lebih sesuai buat mereka yang mahukan wang tunai tanpa perlu membayar sebarang faedah.

Bagi mereka yang telah membuat keputusan untuk menjual rumah sendiri, anda perlu pertimbangkan kos penjualan tersebut Ia termasuk:

• Pembaikan dan pengubahsuaian “curb-appeal”
• Membayar sebarang cukai tertunggak, cukai taksiran dan yuran penyelenggaraan
• Yuran ejen
• Yuran guaman
• Duti setem
• Insurans harta
• Penilaian hartanah, jika anda tidak menggunakan khidmat ejen hartanah
• Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)
• Yuran Pentadbiran / Perkhidmatan

Sepantas mana penjual hartanah bakal menerima wang tunai hasil jualan bergantung kepada beberapa faktor. Selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli (SNP Rumah), baki peratusan wang (tolak peratusan bayaran muka) akan dibayar kepada penjual melalui bank dalam tempoh masa 90 hari selepas tarikh SNP Rumah atau selepas pihak berkuasa negeri meluluskan persetujuan untuk pemindahan milik.

Tempoh pemindahan bergantung pada kerumitan kes anda dan hak milik harta anda. Berikut ialah anggaran garis masa untuk rujukan anda:

• Hartanah pegangan bebas dengan hak milik individu atau strata – dalam tempoh 90 hari bekerja
• Hartanah pajakan dengan hak milik individu atau strata – 1 hingga 3 bulan untuk peguam mendapatkan kebenaran pemindahan daripada pihak berkuasa negeri dan 90 hari bekerja untuk proses pemindahan.
• Hartanah hak milik induk pegangan bebas – Kira-kira 3 hingga 6 bulan. Ia bergantung kepada berapa lama peguam anda mengambil masa untuk mendapatkan surat pengesahan daripada pemaju hartanah sebelum boleh memulakan pemindahan.
• Hartanah hak milik induk pegangan pajakan – 6 hingga 12 bulan. Jumlah masa digandakan kerana hartanah pegangan pajakan memerlukan kedua-dua kelulusan negeri dan pemaju.

Kelebihan Dan Kekurangan Penjualan Rumah Untuk Mendapatkan Wang

Sekiranya anda berminat untuk menjual rumah anda, anda boleh merujuk bahagian Transaksi iProperty untuk menganalisis trend pasaran dan data sejarah urus niaga untuk mendapatkan harga terbaik bagi hartanah anda

Pengajaran Utama Yang Diperolehi Daripada Gadai Janji Berbalik vs Pembiayaan Semula Perumahan vs Penjualan Rumah

Dalam kebanyakan kes, gadai janji berbalik merupakan pilihan yang terbaik sekiranya anda tidak mempunyai simpanan, pelaburan dan pendapatan yang mencukupi. Tiada bayaran ansuran bulanan diperlukan untuk kaedah tersebut.

Manakala untuk pembiayaan semula, anda perlu membayar ansuran bulanan, dengan syarat bank telah meluluskan pinjaman.

Sekiranya anda tidak lagi memperoleh sebarang pendapatan atau tidak stabil dari segi kewangan, maka peluang untuk mendapatkan pembiayaan semula perumahan adalah sangat rendah.

Namun, dalam kedua-dua keadaan, peminjam masih dapat mengekalkan pemilikan hartanah sambil menikmati wang tunai.

Jika pemilik rumah memutuskan untuk menjual hartanah tersebut dan bukannya memilih skim gadai janji berbalik atau pembiayaan semula, adakah wang tunai itu mencukupi untuk membiayai tahun-tahun persaraan pemilik, atau adakah sebarang pelaburan yang dilakukan menghasilkan keuntungan yang berganda?

Oleh itu, adalah penting untuk anda kenal pasti semua kelebihan dan keburukan yang ada untuk memastikan pilihan tepat dapat dilakukan.

Apapun yang menjadi pilihan anda, akan ada implikasi yang tersendiri. Sebagai alternatif, anda boleh berunding dengan penasihat profesional seperti Ng bagi membantu menyelesaikan situasi anda.

Pemberitahuan: Semua maklumat yang diberikan di laman web ini disediakan atas dasar “sebagaimana adanya” dan “sebagaimana tersedia” dan anda bersetuju bahawa anda menggunakan maklumat tersebut sepenuhnya atas risiko anda sendiri.

Maklumat yang diberikan adalah untuk tujuan pendidikan sahaja, dan bukan merupakan nasihat undang-undang atau kewangan. iProperty Malaysia berhak untuk menukar mana-mana bahagian tanpa sebarang notis. Walaupun segala usaha telah dibuat untuk memastikan maklumat yang diberikan adalah tepat, individu tidak boleh bergantung sepenuhnya pada maklumat untuk membuat keputusan undang-undang atau pelaburan. Sebelum membuat sebarang keputusan, berunding dengan profesional untuk mengambil kira situasi khusus anda dan keperluan individu.

Dalam apa jua keadaan, iProperty Malaysia dan pekerjanya tidak akan bertanggungjawab atau dipertanggungjawabkan dalam apa cara sekalipun untuk sebarang tuntutan, kerosakan, kerugian, perbelanjaan, kos atau liabiliti dalam apa jua keadaan (termasuk, tanpa had, sebarang kerosakan langsung atau tidak langsung untuk kehilangan keuntungan, gangguan perniagaan atau kehilangan maklumat) akibat atau timbul secara langsung atau tidak langsung daripada penggunaan atau ketidakupayaan anda untuk menggunakan laman web ini atau mana-mana tapak web yang dipautkan kepadanya, atau daripada pergantungan anda pada maklumat dan bahan di laman web ini, walaupun iProperty Malaysia telah dinasihatkan tentang kemungkinan itu. daripada kerosakan tersebut terlebih dahulu.